Šta je etaža, a šta etažiranje?

Sadržaj stranice

Šta je etažni elaborat?
Šta dobijate etažiranjem objekta?
Koliko košta etažiranje nekretnine?
Primjer problematične situacije
Zaključak
Reference

Najprostije rečeno etaža je sprat kuće, stana ili nekog drugog objekta, dok je etažiranje postupak kojim se uspostavlja vlasništvo nad tom kućom, stanom ili nekim njegovim dijelom.

Pojam etaža potiče iz francuske riječi „étage“ što znači „sprat“. Iz nje su izvedeni pojmovi etažiranje i etažna svojina.

Etažiranje je neophodno iz mnogo razloga, a ukoliko se ne izvrši može da proizvede niz problema pravne prirode.

Etažiraju se porodične zgrade sa dvije ili više etažnih jedinica, odnosno veće ili velike stambene zgrade u kojima se nalazi mnogo etažnih jedinica. Kada su u pitanju zgrade, pored stanova, etažiraju se i poslovni prostori, garaže i druge prostorije unutar objekta.

Prema Zakonu o pravnim stvarima Republike Srpske i Federacije Bosne i Hercegovine etažna svojina se može protezati i na sporedne dijelove nepokretnosti, poput terasa, balkona, tavanskih ili podrumskih prostorija, kućnih bašti i slično. Vjerujem da je slično i u drugim državama bivše Jugoslavije.

Može da bude sastavni dio ugovora o kupoprodaji ili nekog drugog ugovora.

Preduslov za etažiranje je da je kuća, tj. zgrada potpuno legalna, upisana sa najnovijim stanjem u katastar i zemljišne knjige.

Šta je etažni elaborat?

Etažiranje je postupak upisa posebnih dijelova nekretnina koje su etažnim elaboratom definisane u zemljišne knjige (gruntovnica). Taj postupak podrazumijeva mjerenje unutrašnjih dijelova kuće ili zgrade i obračun njihovih površina koje se iskazuju zajedno sa skicama u elaboratu etažiranja.

Etažni elaborat, koji se još zove plan posebnih dijelova nekretnine, pravi ovlaštena organizacija ili licencirani sudski vještak građevinske struke. Ovim elaboratom se utvrđuje tačna skica stana ili kuće sa tačno definisanom površinom objekta.

Osim toga, ovim planom se utvrđuju zajednički dijelovi nekretnina, te njihova veličina i površina. Pored stana, poseban dio nekretnine može da bude poslovni prostor, ostava ili parking prostor u objektu.

Za izradu elaborata potrebni su:

građevinska dozvola,
nacrti objekta iz ovjerenog projekta ili gradske arhive (idu uz građevinsku dozvolu),
kopija katastarskog plana i
prepis lista nepokretnosti.

Ovlašteni vještak mjeri prostor ili usklađuje sa postojećim nacrtom objekta, izrađuje probni primjerak elaborata, usklađuje probni primjerak elaborata s eventualnim primjedbama klijenta, izrađuje propisan broj kopija tog dokumenta, predaje elaborat ovlaštenom organu uprave i vrši dalju koordinaciju sa njim dok se ne dobije pozitivna ocjena.

U zavisnosti od važećeg zakona zemlje u kojoj živite elaborat se može sastojati iz različitih elemenata. Ipak, većina država u okruženju propisuje da se ovaj dokument sastoji iz:

tabelarnog prikaza vrste i veličine prostora,
tabelarnog prikaza vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade,
prijedloga diobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade,
prijedloga diobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na procente u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine,
grafičkog dijela elaborata s označavanjem pojedinih posebnih dijelova nekretnine i vlasništva na pojedinom dijelu nekretnine i
prijedloga upisa u zemljišne knjige.

Uz elaborat o etažiranju predaje se i Zahtjev za etažiranje, a uz njega se dostavlja i Izjava o etažiranju. U slučaju kada nekretnina ima više od jednog vlasnika, potrebno je da svaki od njih potpiše Izjavu o etažiranju, te da je ovjere kod notara.

Elaborat se predaje nadležnom organu, a najčešće je to Odjeljenje za prostorno uređenje opštine ili grada u kome živite. Ova služba obrađuje zahtjev, a ukoliko ste predali kompletnu dokumentaciju i odluka bude pozitivna, slijedi upis vlasnika tačno odrađene samostalne cjeline u zemljišne knjige.

Implementacijom elaborata o etažiranju svaka posebna jedinica objekta dobija svoju katastarsku česticu i svoj ZK (zemljišno knjižni) izvadak. Primjenom etažiranja može se ostvariti postupak uspostave vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine.

Zakon propisuje da se etažna svojina ne može uspostaviti dok nadležni organ uprave ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna upotrebna cjelina.

Vlasnik zemljišta ili više njih mogu da odluče da uspostave etažno vlasništvo na već postojećoj zgradi ili na zgradi koja tek treba da se izgradi.

Prema zakonima koji važe u Bosni i Hercegovini etažiranje i uspostavu etažnog vlasništva nije moguće izvršiti sve dok zgrada ne bude u potpunosti završena, tj. dok ne bude upisana u katastar. Na području Distrikta Brčko etažiranje je moguće izvršiti i u toku izgradnje.

Šta dobijate etažiranjem objekta?

Etažiranjem zasebnog stana u zgradi, tj. stana u porodičnoj kući, sprata kuće ili garaže dobijate mogućnost da ga uredite onako kako vi želite, mogućnost zasebnog plaćanja struje, vode i drugih režija, te upravljanja i održavanja. Etažiranje vam omogućava podizanje hipotekarnog kredita, prodaju ili diobu nekretnine.

Ukoliko niste etažirali stan, kuću ili neki njen dio teže ćete ga/je prodati zato što nigdje ne piše koji vam tačno dio objekta pripada, pa kupac ne zna šta kupuje.

Koliko košta etažiranje nekretnine?

Troškovi upisivanja nekretnine u zemljišne knjige, prepisa vlasništva, izrade elaborata, te razne takse variraju u zavisnosti od države do države. Čak ni na cijelom području Bosne i Hercegovine, nisu ustanovljene jedinstvene cijene. Tako ćete u Sarajevu zahtjev za upis vlasništva platiti 5, a u Banjaluci 25 evra.

Osim toga, i Usluge sudskog vještaka građevinske struke mogu da se naplaćuju različito.

Prema podacima dostupnim na internetu, etažiranje kuće, stana ili zgrade u Hrvatskoj može da košta od 3 do 5 evra po kvadratnom metru. Ova cijena se odnosi isključivo na onu površinu koje se upisuje u zemljišne knjige.

Primjer problematične situacije

Kako bismo vam približili šta može da se dogodi ukoliko vaša kuća nije etažirana, navešćemo moguću situaciju. Na primjer, vi i vaš brat ste naslijedili porodičnu kuću sa dva sprata. Oboje ste vlasnici polovine tog objekta, tj. po jednog sprata i odlučili ste da svoju polovinu prodate trećoj osobi.

Premda između vas i brata postoji usmeni dogovor kome šta pripada, i premda posjedujete podatke o katastarskoj čestici, šta vi zapravo posjedujete ne postoji na papiru.

S obzirom na to da objekat nije etažiran, tj. nije tačno utvrđeno šta kome pripada, može se podrazumijevati da ste vi vlasnik polovine svakog zida, prozora, cigle ili komada parketa ili pločica u kući.

Zato je važno da se detaljno navede površina, tj. veličina objekta koji je u vašem vlasništvu.

Zaključak

Iako etažiranje nije obavezno, ono se preporučuje kako bi se izbjegle pravne zavrzlame. Taj postupak provode stručne osobe, a finalizuju organi uprave.

Prilikom kupovine stana u stambenoj zgradi, bilo da se radi o staroj gradnji ili novogradnji, potrudite se da saznate da li je izvršeno etažiranje kako biste tačno znali šta vam pripada, a šta dijelite sa drugim stanarima te zgrade.